写字楼销售价格通常是住宅的三分之二

选择字号：超大标准 发布时间：2019-1-27 20:36:56 | 作者：zhushican | 0个评论 | 人浏览

一说到投资，大部分人想到的有股票、基金、P2P，还有投资炒房，特别是过去十几年来，投资商品房的人赚得盘满钵满。很多做实业的老板觉得投资买房的升值，比自己拼命辛苦创办企业涨幅还快N倍，所以很多做实业的老板都大举进入房地产业。

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其实，对投资者而言，投资既要看重稳定，又要看重投资回报，面对投资商品房时，经常会在写字楼和住宅间进行抉择，但细细研究，会发现其实投资写字楼比投资住宅收益更多，接下来，笔者为你举例解析。
随着时代的飞快发展，城市的高度被不断刷新。写字楼，就像城市的守望者，见证着一个城市的成长和变迁，伴随着时间的流逝，写字楼市场历来也被视为衡量经济活跃程度的晴雨表，在一、二线城市更为明显。
笔者一直从事房地产行业，对商品房市场一直有研究，以二线城市南昌来说，其写字楼市场租金稳定、回报率较高，具有可观的增值空间。
写字楼销售价格通常是住宅的三分之二
但是写字楼的租金收益是住宅的2-3倍。
在“互联网+”的创业背景下，金融、科技、专业服务类企业迅猛增加，成为写字楼市场主要的租赁需求。一线城市第三产业占比均高于60%，其他二线城市第三产业占比也快超过50%。
以中部二线省会城市来说，南昌2017年GDP突破五千亿，其中第三产业对经济增长贡献率为47.5%，拉动经济增长4.3个百分点。第三产业保持快速发展，增速高于GDP1.2个百分点，高于第二产业增速1.8个百分点。随着南昌第三产业的快速发展，特别是新金融、新科技、新消费、大健康、“互联网+”等新兴领域服务类企业迅猛增加，写字楼租赁需求随之上涨，根据笔者研究的《2017-2018南昌房地产投资回报率调查报告》显示，在同一个区域内，优质写字楼的销售价格通常是普通住宅的三分之二，但是优质写字楼的租金收益是住宅的2-3倍，而且南昌写字楼租金逐年攀升，每年增幅高达近20%，远远超过住宅租金年增幅的6%。

以南昌市红谷滩新区CBD来说，位于双地铁上盖区域的世纪中央城是入住率最高的小区之一，也是南昌二中的学区房，目前二手房销售均价约为2.2万元/平方米、月租金约30-35元/平方米（即100平方米的住宅，月租金约3000-3500元）；而同一区域优质写字楼——博能中心2期销售价格约1.5万元/平方米、月租金约70元/平方米，而新地中心、华尔街广场、联发广场、国际金融中心月租金可以达到约80-100元/平方米。可以看出：在同一个区域内，优质写字楼的销售价格通常是普通住宅的三分之二（投资门槛低），但是优质写字楼的租金收益是住宅的2-3倍（投资租金收益超高）。

据来源：红谷滩写字楼调研
在南昌市，博能是写字楼的营造专家，其投资建设的博能中心1期几乎满租，平均租金约60元/平方米，博能中心2期约95%出租率，平均租金约70元/平方米，如今其新开发的博能金融中心月租金可以达到70-100元/平方米，由博能控股集团牵头正邦科技(002157)、煌上煌（002695）、泰豪科技（600590）、章源钨业（002378）、晶科能源(纽交所代码:JKS)、毅德国际（01396）、果喜集团等优秀上市公司或实际控股人联合开发的商联中心，其销售价格约1.5-2.2元/平方米（投资门槛低），预期租金也可以达到70-100元/平方米，也是同区域学区住宅租金的的2-3倍（投资租金收益超高）。

以目前南昌商联中心写字楼低区6楼某套15500元/㎡的价格、月租金80元/㎡计算，出租一套280㎡的写字楼，月租金收益高达2.24万元，1年收益高达26.88万元，按每年6%的租金涨幅计算，不到12年就可以收回投资成本，投资回报率约8%；而在同一区域购买一套280㎡的住宅，毛坯价格至少2万元/㎡(精装价格约2.6万元/㎡)、月租金约1万元（还很难出租），1年收益约12万元，由此可以看出：写字楼投资租金收益率远超住宅。
通过笔者调研研究分析，发现南昌优质写字楼的租金每年增幅约8%，甲级写字楼的回报率可以达到6%-8%，是商品住宅的2倍。
笔者预测，南昌住宅价格冲高后，写字楼或迎来补涨机会，不管是租金还是售价，南昌写字楼市场未来还有较大增值空间。
根据笔者持续十几年观察，南昌未来最有潜力的发展区域还是红谷滩新区，而红谷滩最有潜力的是凤凰洲北外滩区域，因为其处于红谷滩新区CBD、老城区、赣江新区三区中心，很多世界500强、金融或类金融机构、新科技以及新兴产业都需要有一个形象好的地标型办公，写字楼租赁需求上涨，升值空间大，因而能带来稳定高额租金收益，投资写字楼可以在更短时间内收回成本。
国家为企业减负松绑
刺激写字楼需求增长
全国现已实施营改增政策，将不动产列入抵扣范围，降低了企业置业投资的门槛和成本。企业对房地产，尤其是商办物业需求明显增加，实际上是鼓励投资，保障了投资者的收益权利，更进一步刺激了写字楼投资需求的增长。入驻商联中心写字楼的企业，可额外享政府对于拟上市公司、总部基地、金融、高科技等企业相关政策扶持和补贴，不仅刺激了写字楼需求增长，还保障了投资者的收益！
不限购！不限贷！
投资门槛低！
随着国家宏观调控政策的陆续出台，住宅购买受到了“限购、限贷”的诸多限制，而写字楼等没并有成为政策限制的对象。通胀已是不争的事实，面对资产被迫贬值，有远见的投资客，纷纷将目光转向了有升值潜力的地标性写字楼，不限购、不限贷，既可以办公也可以用来投资，受到越来越多投资者的亲睐。
通过以上分析，如果你买房不是短线投资（炒房），而是为了获得一份稳定且长久的租金收益，购买优质写字楼，作为一份被动收入（即你因各种原因而不工作或不能工作时），是很不错的选择。
南昌新地标，总裁会客厅
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